まるで新築？ 購入した中古住宅を自分好みに作り変える方法

本記事を読む前の注意

本記事では、中古住宅(木造戸建住宅)を作り変える予算の参考として『目安』を設けています。

しかし、インターネット上の数あるサイトを調べてみましたが、その値段設定にはばらつきがあります。

業者ごとに見積内容が異なったり、地域によっても価格差が出るため、全国的に通用する指標化された値段設定を探すことは困難です。

そのため、実際の見積と本記事に掲載された値段設定を比較した結果、誤差が生じるのは当然のことです。

以下の内容については「こんなものなんだ」と参考程度にお読み下さい。

また、費用の基となる「坪数」も記載されていますが、その場合は家屋全体の床面積である「延床面積」を指しています。

方法① 建て替え

『建て替え』とは、文字通り古い家屋を取り壊し、新たに家屋を建て直す方法です。

壁や屋根だけではなく基礎まで取り壊し、更地に戻した後に基礎部分から建てていきます。

地盤に問題があればこの段階で地盤改良工事を施すことも可能であり、以前の中古住宅の不安も解消され『新築』といっても差し支えのない仕上がりになります。

予算に合わせて希望するデザインや間取りに変更できることが最大の魅力です。

目安となる費用
費用は大きく分けて『工事費用』『諸費用』の2つになります。

例）30坪の木造家屋を解体後、坪単価70万円で40坪の家を建てる場合の工事費用の目安

【 解体工事の相場 】(1坪あたり) 5～8万円
坪7万円とした場合： 7万円 × 30坪 ＝ 210万円

【 本体工事 】坪単価70万円
70万円 × 40坪 ＝ 2800万円

【 別途工事の相場 】本体工事の20％程度
2800万円 × 0.2 ＝ 560万円

【 諸費用の相場 】本体工事の3～6％程度
5%とした場合： 2800万円 × 0.05 ＝ 140万円
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合計： 3710万円

上記の費用に含まれていませんが、家屋が建つ土地が軟弱な地盤であった場合、地盤改良工事や特殊基礎工事の費用が追加されます。
また、工事現場に大型車両が入れない場合は人力にて資材を運搬する必要があるため、その分の人件費も追加されます。

方法② リノベーション

『リノベーション』は比較的大規模な改修工事に使われる言葉ですが、ここでは中古住宅を丸ごと新築のように甦らせる『スケルトンリノベーション』について取り上げます。
（「スケルトンリフォーム」「フルリノベーション」「フルリフォーム」とも言います。）

柱や梁、基礎といった構造躯体だけを残す、文字通り「骨」の状態に戻し、そこから内装や設備機器を一新していく方法です。

間取り変更も可能であり、「複数の部屋を1つに」「間仕切りにより部屋を分ける」「水回りの配置を変更」といった要望にも応えられます。

目安となる費用
費用は大きく分けて『工事費用』『諸費用』の2つになります。

・解体工事費： 約50～100万円
・補強工事費： 約20～320万円
・設備費： 約330～800万円
・設備工事費： 約150～400万円

・諸費用： 約75～200万円
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合計： 約600～1850万円

方法① リフォーム

一棟まるごと作り変えるには高額な費用がかかりますが、部位ごとの改修工事である『リフォーム』であれば費用を抑えることができます。

壁紙の張り替えから外壁や屋根といった比較的規模の大きなリフォームまでその種類も様々。

1部屋のみ自分好みにまるごとリフォームするも良し、費用に応じてコツコツと長期間かけて中古住宅全体を作り変えることも可能です。

目安となる費用

・壁紙の張り替え： 約800～1500円（1㎡あたり）
・フローリングの張り替え： 約10～25万円（6畳）
・間取り変更リフォーム： 約20～350万円
・キッチンリフォーム： 約30～150万円
・トイレリフォーム： 約10～70万円
・浴室リフォーム： 約80～200万円
・外壁リフォーム： 約50～350万円
・屋根リフォーム： 約50～350万円
・耐震リフォーム： 約25～150万円